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資產評估注意事項

資產評估注意事項

資產評估注意事項

詳情

一、評估程序問題

1、為避免遺漏帳外資產,避免帳面反映的資產負債不完整,確定評估基準日資產負債表的真實、完整、合法性,企業在整體資產評估前應聘請有資格的中介機構進行獨立審計。評估機構應取得評估基準日經審計的會計報表及企業前三年(或經審計)的會計報表,注冊資產評估師按照資產評估執業規范要求,做好盡職調查,結合審計報告對會計報表作出職業分析和判斷,對有重大變動的事項,應在評估報告中予以披露。

注冊資產評估師如果需要引用審計結論,應當充分關注審計揭示的情況,并必須對需要引用的審計結論進行核實和作出相應的職業判斷,不得以審計結論替代評估執業判斷,同時,注冊資產評估師必須對引用的經核實的審計結論負責。

2、注冊資產評估師執行評估業務,應當明確下列事項,并在評估報告中明示:

(1)委托方的基本情況;

(2)委托方以外的其他報告使用者;

(3)被評估企業的基本情況;

(4)評估目的;

(5)評估對象及其相關權益狀況;

(6)價值類型及其定義;

(7)評估基準日;

(8)評估假設及限定條件;

(9)注冊資產評估師認為需要明確的其他事項。

3、注冊資產評估師對被評估企業(資產占有方)情況應在評估報告中明示:

(1)被評估企業類型、評估對象相關權益狀況及有關法律文件;

(2)被評估企業的歷史沿革、現狀和前景及主要投資者的情況;

(3)被評估企業的經營管理狀況和內部管理制度、管理層結構、人員構成、業務范圍、核心技術、知識產權、研發狀況、銷售網絡、特許經營權、財務狀況等。

4、相關問題的證明材料是復印件的,必須有該證明材料的提供方蓋章;有些證明材料需要有發證機關蓋章證明的,原則上需要有發證機關蓋章。對于需要核準備案的評估報告,評估機構應該在提供相關問題的證明材料的復印件上,加蓋評估機構公章,

5、涉及核準備案相關報表所填寫內容需要變更的,應重新提供各相關報表等。評估機構對需補充資料的應按要求提供原件或復印件,不宜提供傳真件。評估機構需補充或修改評估報告的,應對補充或修改后的評估報告按要求裝訂成冊。

在評估項目核準備案時,委托方需提供本次評估相匹配經濟行為的相關文件,如改制方案等。

6、資產評估報告的備查文件資料按下列程序裝訂:

資產評估報告的備查文件資料應納入評估報告的目錄并統一編制頁碼。資產評估報告的備查文件資料裝訂程序如下:

(1)有關經濟行為文件;

(2)關于資產評估情況公示結論的說明;

(3)被評估企業前三年會計報表(至少包括企業資產負債表、損益表)、相關投資單位經審計的會計報表;

(4)相關的審計報告;

(5)委托方與資產占有方營業執照復印件;

(6)產權證明文件,包括:企業產權登記證、清產核資產權界定批復意見書、產權界定查證確認通知書、房地產權證、無形資產權利證明、交通運輸設備的行駛證及相關權屬證明等;

(7)重要合同等;

(8)委托方、資產占有方的承諾函及評估人員和評估機構的承諾函;

(9)評估機構的資格證書、營業執照復印件;評估人員名單及其資格證書復印件;

(10)資產評估業務約定合同;

(11)其他文件。

7、評估報告必須由法定代表人、總評估師及2名執業注冊資產評估師蓋章簽字,每個評估機構只能有一個總評估師在出具的評估報告上蓋章簽字。

8、評估機構應嚴格執行評估工作底稿制度,做到盡職調查,有據可查、有據為證,尤其是現場勘查、調查記錄等必須在工作底稿中詳細反映。

二、評估目的問題

評估報告正文中評估目的應該寫明資產評估對應的具體經濟行為,不應籠統寫成改制或產權轉讓。應簡單明了揭示本次評估具體的經濟行為、經濟行為的批復單位、本次經濟行為將實施的過程、方法、資產的處置情況、對受讓方(交易對象)受讓條件的揭示、及其他關聯方的情況介紹等。

產權交易一般為掛牌交易,如果是定向交易的,則必須取得相關部門的批準文件和定向交易的經濟行為方案。

三、評估中資產的處置問題

1、企業改制或重組進行部分資產評估時,即方案設計中并非全部資產、負債進行改制或重組,存在如土地使用權、房屋、無形資產等租賃使用而不納入評估范圍、部分長期投資劃出等情形的,評估應按照批準的改制或重組方案的資產負債范圍進行,企業在評估有關事項說明中應說明未評估的資產、負債帳面情況,評估機構應在評估報告的特別事項說明資產清查核實情況說明中揭示企業未納入評估范圍的相關資產和負債帳面情況。

2、運用收益法評估企業價值時,評估機構至少應收集企業前三年經審計的會計報表。在資產清查核實情況說明中應明確揭示資產的使用狀況,對無效資產應說明具體的評估處置方法,對資產的營運狀況作出分析說明。 同時評估機構應在評估報告的 特別事項說明 中作出說明。

3、資產評估中應注意如果企業沒有房地產的,要提供房屋租借證明。對于無賬面反映的企業生產經營所必需的資產,評估時應對其作出說明。帳面不存在無形資產的,要根據企業實際情況判斷是否存在著名商標、專有技術、專利技術、特許經營權、銷售網絡、商譽等無形資產,

四、長期投資評估

注冊資產評估師運用成本法進行企業價值評估,應當對長期股權投資項目進行分析,根據相關項目的具體資產、盈利狀況及其對評估對象價值的影響程度等因素,合理確定是否將其單獨評估。單獨評估的項目一般按下列情況判斷:

1、對于控股型的長期投資,應對被投資企業進行整體評估后再測算股權投資的價值。

2、對于非控股型長期投資,被評估對象為被投資單位第一大股東的或者對被投資單位具有重大影響的,應對被投資企業進行整體評估后再測算股權投資的價值。

3、如果長期投資的期限較短,價值變化不大,被投資企業資產賬實相符(除房地產項目公司及有明顯收益的項目外),則可根據核實后的被投資企業資產負債表上凈資產數額,再根據投資方所占的份額確定評估值,有明顯收益的項目除外。長期股權投資項目的評估一般應以收益法為主,在未來收益難以確定時,可以采用重置成本法。

五、房地產評估

1、房地產權證記載的內容與規劃許可證記載的內容不一致時,評估應以權證記載內容為準。房地產實際狀態、用途與權證記載狀態、用途不一致時,按實際狀態、用途確認。但需在評估報告中附相關的證明材料。涉及土地使用權評估時,注冊資產評估師一般應當調查了解委估對象所在區域的規劃情況。對于有明確規劃用途的、且與土地使用權證記載用途不一致的土地使用權評估,注冊資產評估師應當充分考慮規劃用途調整及相對應市場的實際交易情況對被評估土地使用權價值的影響。

2、房地產評估中,要關注受讓方的受讓條件、資質等。

3、無權證的建筑物仍放固定資產科目評估,評估時應在評估報告的特別事項說明及評估的技術說明中揭示權證情況以及對價值的影響。對于違章建筑,應按照資產的貢獻原則,考慮其價值。

4、評估企業在租賃土地上建造的房屋建筑物,評估時應在評估報告的特別事項說明及評估的技術說明中揭示權證情況以及對價值的影響。

5、房地產評估應嚴格按照規定的程序操作,操作中還應該特別注意下列程序:

(1)核實權證記載內容與實際情況的異同;

(2)全面了解被評估對象所在區域的規劃情況及該地塊的規劃情況; (3)充分調查被評估對象周邊的市場情況;對所選擇的交易案例作全面調查,充分掌握案例的交易背景、交易條件、受讓方的情況、案例對象的區域因素、個別因素及其他因素等。

6、土地使用權評估方法的選擇。土地使用權評估方法一般為市場法、收益法、假設開發法。當委估土地處于上海市八級地區域以外(含八級地區域)時,如果無法使用前述三種方法時,可以考慮采用成本法。目前,土地使用權評估一般不宜使用基準地價系數修正法。在選擇土地使用權評估方法時,應充分考慮評估目的、委估地塊的現狀、規劃用途等因素,選擇能充分反映委估地塊市場價的合理方法。

六、流動資產評估

1、企業內部往來對帳不平的,查原始憑證,查明原因,予以調整。

2、記帳分類錯誤,作重分類調整。

3、記帳不實,應攤未攤,應提未提,費用記入往來帳的,企業按審計結果調整帳面,評估一般不作帳面調整,但可按資產評估操作規范進行評估,并在資產評估報告的特別事項說明中予以披露。

4、應收款項應按明細清查,適當函證,函證要求原則上應按不低于應收款項筆數的10%和金額的50%進行函證;對于有特殊情況和有疑問的應收款項必須進行函證;無回函或者無法函證的,應采用適當的替代程序,企業和評估機構應聯合函證。

5、對審計報告中披露企業實收資本不實的,評估報告應作相應披露并揭示具體金額。

七、債務類評估

1、應付款項應按明細清查,適當函證,函證按不少于應付款項筆數的10%和金額的50%進行函證;對于有特殊情況和有疑問的應付款項必須進行函證; 無回函或者無法函證的, 應采用適當的替代程序。 企業和評估機構應聯合函證。對應付款項的評估,評估人員應根據核
實作出職業判斷。

2、應付工資,對應具體員工應付數額確定評估值,積累數無對應的則轉權益。

3、應付福利費應按政策規定提取,超額提取的轉權益。

4、應付工資、應付福利費紅字,持續經營的,按帳面保留。

八、待處理資產評估

1、每項待處理財產均須明顯處于盤虧、報廢、無效、價值嚴重損失的狀況,或經過符合規定的鑒定和檢驗,取得足夠的證據。其評估值一般為清理變現后的凈收益額或為零。

評估人員須在評估報告中單獨列示,說明有關情況,列示相關證明材料,并注明資產占有單位需辦妥有關手續。有關材料和憑據須匯入工作底稿。對于上述實物資產盤虧、毀損可以收回的保險賠償和過失人的賠償,應計算評估值。

2、對應收賬款、其他應收款等雖無確鑿證據但預計無法收回的債權作為壞賬評減。具體操作按下列方法進行:

(1)對于很可能收不回部分款項的,在難以確定收不回債權的數額時,可以根據歷史資料按照財務會計上計算壞賬準備的方法,估計出這部分可能收不回的債權作為評估減項,確定評估值;同時,對賬面上的壞賬準備科目按零值評估。

(2)對于符合有關管理制度規定應予以核銷的或有確鑿根據(具有法律效力的外部證據)表明無法收回的,應按零值計算。

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